Wet- en regelgeving

Thailand Property / Wet & Regelgeving

In eerste instantie lijkt het zo dat de wet en Regelgeving in Thailand, m.b.t. eigendomsrecht etc. zeer ingewikkeld.
Echter dit is in feite absoluut niet waar. De wet is heel makkelijk te begrijpen, als u maar de juiste informatie verstrekt krijgt.

WE ZULLEN BEGINNEN ALLE FABELS OVER LANDEIGENDOM EN ONROEREND GOED IN THAILAND TE VERDUIDELIJKEN, IN CONCRETE FEITEN.
Vraag: Buitenlanders kunnen geen onroerend goed of land bezitten in Thailand. Antwoord: Een fabel bedacht of verzonnen door onzekere buitenlanders, om redenen die ze zelf het beste zullen weten, echter absoluut niet onderbouwd.

Vraag: Ik heb besloten om een Huis of Condo te leasen, maar dit kan maar voor 30 jaar. Antwoord: Wederom niet waar, een normale Lease wordt voor 30 30 jaar geheel legaal geregistreerd bij de Landoffice.

Vraag: Je kunt alleen onroerend goed dan wel land kopen op naam van je Thaise vriendin, dan wel op een ander persoon zijn of haar naam met de Thaise nationaliteit. Antwoord: Absolute flauwekul meestal verteld door een naieve niet al te slimme buitenlander, die niet capabel genoeg is om zelf te kunnen nadenken. Goed, het is wel de makkelijkste manier, maar u moet er wel voor 100% van overtuigd zijn dat deze bewuste Thai echt te vertrouwen is, anders kan het erg vervelend aflopen. Vraag: Als ik een bedrijf opzet in Thailand waarvan er voor 51% Thaise aandeelhouders zijn, moet ik ze dan ook ieder jaar dividend betalen. Antwoord: Wederom niet waar. Wat u in essentie het beste kunt doen is een bedrijf zo laten draaien zodat het geen winst maar ook geen verlies draait, iedere goede accountant regelt dit voor u, voor prijzen waar ze in Nederland nog geen eens de telefoon zouden opnemen, dus dan betaalt u ook geen dividend. Nog meer specifieke vragen m.b.t. dit punt, neem contact met ons op en wij zullen u direct beantwoorden.

De informatie die nu volgt legt nog iets beter uit hoe de onroerend goed regels in Thailand werken. In feite zijn er twee manieren om eigenaar te worden van onroerend goed dan wel land, deze zijn beide 100% legaal en verzekeren u dat al uw belangen beschermd zijn.

THAI LIMITED COMPANY
Dit is de meest gebruikte constructie om onroerend goed dan wel land aan te kopen in Thailand, de Ltd. is geen individueel, wat al uw overige prive eigendommen beschermt net als een Nederlandse BV. De Freehold titel behoort toe aan de Ltd.. U bent de hoofdeigenaar van deze Ltd. en u bent dus ook automatisch de enige persoon die recht heeft op het doen van transacties, zonder u kan de Ltd. niets ondernemen.

Een ander voordeel is dat u uw bezitting weer verkoopt, dus gewoon uw aandelen verkoopt, u dient alleen uw aandelenbezit te laten veranderen op- naam van de koper. Dit heeft twee voordelen, ten eerste betaald u geen transfer belasting over deze transactie en ten tweede hoeft het e.e.a. niet te laten registreren bij de Landoffice. U moet zich wel realiseren dat u in dit geval uw Ltd. verkoopt daar u geen aandelen bezit.

LEASE
De meeste buitenlanders die onroerend goed 'bezitten' (in tegenstelling tot Condos die u direct volledig zonder problemen geheel op u eigen naam kunt kopen) gaan voor een Leasehold overeenkomst voor 30 jaar, met een optie voor nogmaals 30 jaar vooruitbetaalde verlengingen van het contract. De Lease wordt veranderd in Freehold mocht de wet veranderen, dit geeft u gegarandeerd 60 jaar eigendomsrecht, waarmee u eigenlijk gewoon eigenaar bent. .

CONDOMINIUM
Het kopen van een condominium is de simpelste manier om onroerend goed te verkrijgen in Thailand, de meeste condominiums zijn zeer luxueus gebouwd en beschikken over tal van faciliteiten om het de bewoners zo aangenaam mogelijk te maken. De meeste condominiums beschikken over een eigen zwembad, sauna, fitnesscentrum en een restaurant. Condo eigendom is het meest straight to the point, u koopt het eenvoudig weg op uw eigen naam, u dient het geld wat u moet betalen voor de Condo wel vanaf een buitenlandse rekening te voldoen. Verder dient er binnen een condo complex niet meer dan 49% aan buitenlanders te wonen, maar de verkoper zorgt er natuurkijk voor dat dit allemaal klopt.

DOCUMENTEN
Alle boven genoemde informatie is niet bedoeld om u af te schrikken van een aankoop in Thailand, maar juist het tegenovergestelde, het zijn allemaal ware feiten. Wij van Hua Hin Land & House Consultancy Co., Ltd. zijn er om u een zo goed en gunstig mogelijke constructie te doen bedenken alvorens u tot aankoop overgaat, we helpen u stap bij stap als persoonlijke service tot de aankoop geheel is afgerond.
Natuurlijk dient u over geldige papieren en documenten te beschikken om tot aankoop over te gaan, maar dit geldt overal in de wereld. Hieronder nog wat punten die voor u van belang kunnen zijn bij een potentiele aankoop.

TITLE DEEDS (titel documenten)
Een Title deed is de enige manier om te bewijzen dat u daadwerkelijk eigenaar bent van onroerend goed of land of een condo. Title deeds worden in Thailand alleen afgegeven voor gebieden die getaxeerd en opgemeten zijn. Chanotte Ti Din is een Land title voor land dat nauwkeurig en correct is opgemeten. Als u een Chanotte Ti Din verkrijgt dan geeft dit u onbetwist eigendom over het land. Slechts 15% van verhandelbaar land in Thailand heeft deze titel. De meeste titels in het land zijn Nor Sor Sam of Nor Sam Kor. Dit zijn titels die minder sterk zijn dan de Chanotte echter ze zijn wel verhandelbaar.
Als u een van de volgende 3 Title deeds krijgt aangeboden, geloof ons, ze zijn het papier waar ze opvermeld staan nog niet waard.
Het Sor Bor Kor is een Title deed, gemeten en wel als een Chanotte, maar de grote maar is dat ze niet kunnen worden verhandeld, hier heeft u dus niets aan. Speciale aandacht dient nog te worden gegeven aan de Sor Kor Nung, de Tor Bor Tor Hoc en de Tor Bor Tor Ha. Hierop mag niet gebouwd worden en ze kunnen niet verhandeld worden en ze zijn slechts bij een district office geregistreerd met geen enkel recht en meestal illegaal bewoont door illegale dorpelingen.

BELASTINGEN
De belastingen in Thailand zijn niet te vergelijken met het Nederlands belastingsysteem. Landbelasting en gebruikersbelasting dient wel te worden geclaimd door de overheid, maar bijvoorbeeld de Landbelasting is zo minimaal dat het district dat dit moet innen meestal geen eens zin hebben om het te doen en als ze toch doen dan duurt het vak nog jaren voordat het bedrag is berekend. De gebruikers belasting staat in verhouding tot het aantal gebouwen en wordt geind door de District office en het is afhankelijk van of het gebruik voor prive dan wel commerciele doeleinden dient.
Op alle verkoop transacties in Thailand geldt een heffing van 0,5% over het opgegeven bedrag, overdrachtsbelasting is 0,001%, zakenbelasting 0,11%, dit alleen als het gene dat u verhandelt minder dan 5 jaar in uw bezit is en inkomstenbelasting. Er is geen vermogens belasting in Thailand in tegenstelling tot de meeste andere landen, Inkomstenbelasting op onroerend goed ligt tussen de 1 en 3%.

Er is een recente wetsverandering, je kunt nu als buitenlander geheel alleen op een Ltd. staan, dit geldt alleen voor mensen die hele grote bedragen (50.000.000,- ) willen investeren en ze dienen een toestemmings brief te hebben die ze pas krijgen na onderzoek door de BOI (Board of investors) en als is gebleken dat dit geld echt ten gunste komt van de Thaise economie.

Dit is dus niet bedoeld voor mensen die een huis of een normaal Landplot willen kopen, maar voor echte grote investeerders.


1 talang wah = 4 m2

100 talang wah = 400 m2

400 talang wah = 1 Rai = 1600 m2


It would appear in the first instance that the laws relating to property ownership for foreigners in Thailand are complex and complicated. This is not in point of fact the truth. The laws are understandable and in matter of fact very easy to comprehend if you are given the correct information to start with.

I will start by putting to bed the mythology of property ownership in Thailand.

Question: Foreigners cannot own property or land Thailand period.
Answer: Yet another old wives tale generally created by foreigners living here who for reasons best known to themselves decide to say this.

Question: I have decided to lease a property but I can only get a 30 year lease.
Answer: Once again not true 30 30 year leases can be legally registered at the land office.

Question: You can only buy a property in Thailand if you put everything in your Thai girlfriends or a Thai national's name.
Answer: Absolute rubbish this is the standard answer given the unsuspecting somewhat naive farang who has neither the brains nor ability to think for themselves. OK that might be a little harsh. There are instances where this is a perfectly acceptable scenario, I myself have done this and not encountered any problems. I would however suggest that you take a long hard look at the Thai entity involved and make a qualified decision based on facts and not your emotional connection with this entity. The fact is quite simple if the property is wholly owned paper by a Thai entity and for any reason that relationship goes south, you will be left with little more than your blushes.

Question: A foreigner can only own a property in Thailand if he is a resident here/on a work permit/or super rich.
Answer: Balony, many speculators and foreigners who are seeking a home in the sun or a second home buy homes in Thailand.
Question: If I set up a company with 51% Thai shareholders, do I have to pay them dividend every year.
Answer: Once again not true. In essence what you are doing is running a company that makes no profit and no losses and no dividend is payable.

The above questions and answers are probably the five most often asked questions in the event that you have any further questions please do not hesitate to contact us we will endeavour to assist you.
The information below will further explain Thai property law: There are two main ways in which you can legally own property in Thailand. Both of these are 100% legal and will ensure your interests are protected.

Thai Limited Company
This is the most commonly used way to buy a property in effect it is the Ltd. company that is buying the land, not an individual entity. The freehold title to the land belongs to the Ltd. company. You are the sole director of that company and you are the only person who can legally bind the company to any transaction including selling the house or the land that is built on. This legislation written into the memorandum of articles effectively gives the minority share holder control of the company.
One of the other benefits of buying a property in this way is that in the event that you chose to sell your property all you have to do is transfer your shareholding to the new buyer. This is beneficial for two reasons; firstly there is no land transfer tax on this transaction and secondly there is no requirement to register the property at the land registration department.
One must remember that in this instance in the event that you chose to sell your property that you are actually selling a company which has an asset being your property.

Lease
Most foreigners who 'own' land and houses (as opposed to condos, which can be owned outright) go for a leasehold agreement of typically 30 years, with one prepaid 30 year renewal, this gives you 60 years. The lease will include clauses that automatically allow freehold ownership if the laws of foreign ownership change in future.

Condominium
Buying a condominium is perhaps the simplest and easiest option to own property in Thailand. Living in a condominium is quite inhabited in Thailand and in fact they are mostly very luxurious. A condominium block mostly has its own swimming pool, sauna, fitness centre and restaurant.
Condominium ownership is much more straightforward, you simply buy it on your own name. There is a law that stipulates that in event that the condominium block was to be more then 49% foreign owned you would have to revert back to the Ltd. company scenario. In our experience this is most unlikely.

Documents
The above information is in no way meant to deter you from purchasing a property in Thailand much the opposite; it is a statement of fact. If you follow the rules and take due diligence it's actually quite easy. At Hua Hin Land And House Consultancy Co., Ltd., we are there to assist you with your perspective purchase and will be there to help you every step of the way this is the part of the personal service you are guaranteed when purchasing a property from Hua Hin Land And House Consultancy Co., Ltd..

Of course buying property in Thailand will brings along legal papers much the same way as anywhere else in the world. We have listed below an essential check list for any prospective buyers.

Title Deeds
A Title Deed is the only form of evidence that an individual actually owns the property or peace of land he is trying to sell. Title deeds are given only for areas of Thailand which have been surveyed.
Chanotte Ti Din is title deeds with land accurately surveyed. If you have a Chanotte Ti Din title deed, it gives you incontestable possession of the land. It is worth notice only approximately 15% of land is under this title.
Most titles around the country Are Nor Sor Sam or Nor Sam Kor. They are title deeds in as much as clear records of ownership are maintained, and they may be sold or leased.
The two titles mentioned above should give you ownership as good as a Chanotte.

IF YOU ARE OFFERED ANY OF THE THREE FOLLOWING TITLE DEEDS PLEASE BELIEVE US, THEY ARE NOT EVEN WORTH THE PAPER THEY ARE WRITTEN ON TO YOU.

The Sor Bor Kor is also a true title deed, accurately surveyed and pegged (like a Chanotte). But the big but is that they cannot be leased, sold or transferred.
Special attention needs to be given to the Sor Kor Nung, Tor Bor Tor Hoc and Tor Bor Tor Ha. They are squatter's rights registered at the district office for a small fee. Unlike the Chanotte and the Nor Sor Sam, they cannot be legally sold, nor can you build on the land.

Taxes
The taxes in Thailand are not comparable to the West. But currently Land Tax and Structures Usage Tax are claimed. The Land Tax levied on land is so miniscule that in practice the board charged to collect it, rarely bother to do so, and if they do, they usually wait several years until the amount is accumulated. The Structures Usage Tax relates to buildings and is collected by the municipal office or district office.
It is only applied to properties used for commercial purposes.
On all purchase/sale of property in Thailand there is a stamp duty of 0,5%, a transfer fee of 0,001%, a business tax of 0,11% levied against the owner who has been in registered possession of the property less than 5 years, and Income Tax. There is no Capital Gains Tax in Thailand, unlike many countries, and Income Tax (usually between 1.0 and 3.0%) on property is the comparable replacement.

There is another new Law change, there is a renewed law which makes it possible for a foreighner to be the only person listed on an Ltd., however this is only for big investments (50.000.000,- ) and they have to be approved by the BOI (Board of Investors)

and is has to be proved by this Board, that the investing capital will be of great benefit for the Thai Economy.

So this is not ment for people who want to buy a House or a small piece of Land, only for big investors abroad.


The information above is based on the educated opinion of Hua Hin Land And House Consultancy Co., Ltd., we cannot however be held responsible for any losses incurred by using the above information. We would however like to point out that as mentioned before if you use due diligence and professional services your property purchase would be an enjoyable and worthwhile experience.

If there is something not clear to you, please don't hesitate to contact us and we will take our time to provide all the information you need !

Land measurement in Thailand is different to western measurement and is generally recorded in talang wah. 1 talang wah = 4 square meters = 42.7 square feet

100 talang wah = 400 square meters = 4,277 square feet

400 talang wah (1 rai) = 1600 square meters